Taux de distribution, PGA, TRI : comment lire le rendement d’une SCPI
Le taux de distribution est l’indicateur le plus mis en avant… et le plus mal compris. Voici comment le lire correctement et le compléter par d’autres indicateurs.
L’essentiel
- Le taux de distribution (TD) est le dividende brut versé dans l’année divisé par le prix de souscription au 1er janvier (méthode ASPIM).
- La moyenne du marché a été de 4,92 % en 2025, contre 4,72 % en 2024.
- Le TD ne tient pas compte de l’évolution du prix de part : la performance globale annuelle (PGA) et le TRI la complètent.
Par Benoit Courrège, conseiller en investissements financiers, mis à jour le 2 octobre 2026
La définition officielle du taux de distribution
Depuis 2022, la méthode harmonisée de l’ASPIM définit le taux de distribution (TD) comme le dividende brut versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et la quote-part de plus-values distribuées, et avant prélèvement des impôts payés à l’étranger pour le compte des associés) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année.
Exemple : une part achetée 200 € qui verse 10 € de dividende brut dans l’année affiche un TD de 5 %.
Le TD moyen du marché
D’après l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s’est élevé à 4,92 % en 2025, contre 4,72 % en 2024. Le comparateur permet de situer chaque SCPI par rapport à cette moyenne.
Pourquoi le TD ne suffit pas
- Il ignore l’évolution du prix de part. La performance globale annuelle (PGA) additionne le TD et la variation du prix de part : c’est elle qui mesure ce que l’associé a réellement gagné ou perdu dans l’année.
- Il est brut de fiscalité. Les loyers français sont imposés à votre tranche marginale et aux prélèvements sociaux ; les loyers étrangers bénéficient souvent d’une fiscalité différente.
- Il est calculé avant frais de souscription. Une SCPI à 12 % de frais d’entrée et une SCPI sans frais d’entrée ne se comparent pas sur la seule base du TD sur une courte durée.
- Il peut être gonflé par des éléments ponctuels : distribution de plus-values, réserves, ou montée en charge d’une SCPI jeune (peu de parts en jouissance).
Le TRI : l’indicateur de long terme
Le taux de rendement interne (TRI) sur 5, 10 ou 15 ans intègre le prix payé (frais compris), tous les dividendes perçus et la valeur de retrait à la fin. C’est l’indicateur le plus juste pour une SCPI ancienne, mais il n’existe pas pour les SCPI récentes.
Notre méthode de lecture
- Regarder le TD sur plusieurs années, pas une seule.
- Vérifier l’historique du prix de part et la PGA.
- Comparer prix de part et valeur de reconstitution.
- Contrôler les parts en attente de retrait et le taux d’occupation.
- Intégrer votre fiscalité personnelle pour estimer un rendement net.
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Risques. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital ; la liquidité et les revenus ne sont pas garantis ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans minimum. Lire l’avertissement complet.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un bon taux de distribution pour une SCPI ?
Il n’existe pas de seuil absolu. Un TD supérieur à la moyenne du marché (4,92 % en 2025) est intéressant s’il est durable, accompagné d’un prix de part stable ou en hausse et d’une bonne liquidité.
Le taux de distribution est-il net de frais ?
Il est net des frais de gestion prélevés sur les loyers, mais brut de fiscalité et ne tient pas compte des frais de souscription payés à l’entrée.
Quelle différence entre TD et PGA ?
La PGA (performance globale annuelle) ajoute au taux de distribution la variation du prix de part sur l’année. Elle peut être négative même si le TD est positif.
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