Glossaire des SCPI

Les 25 termes à connaître pour lire une fiche de SCPI, un bulletin trimestriel ou un classement, expliqués simplement.

SCPI Société de gestion Capital variable Marché secondaire Prix de souscription Valeur de retrait Valeur de réalisation Valeur de reconstitution Surcote et décote Taux de distribution (TD) Performance globale annuelle (PGA) Taux de rendement interne (TRI) Taux d’occupation financier (TOF) Taux d’endettement Délai de jouissance Frais de souscription Commission de gestion Frais de sortie anticipée Parts en attente de retrait Report à nouveau Label ISR Démembrement de propriété Revenus fonciers Bulletin trimestriel d’information Document d’informations clés (DIC)

SCPI

Société civile de placement immobilier : fonds qui collecte l’épargne de ses associés pour acheter et louer un patrimoine immobilier, le plus souvent professionnel, et leur reverse les loyers sous forme de dividendes.

Société de gestion

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF qui sélectionne les immeubles, gère les baux et les travaux, et verse les revenus aux associés d’une SCPI.

Capital variable

Mode de fonctionnement où la SCPI émet des parts nouvelles en continu ; l’associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts, remboursées grâce aux nouvelles souscriptions.

Marché secondaire

Marché organisé par la société de gestion où les parts s’échangent entre associés, à un prix issu de la confrontation des ordres d’achat et de vente. Il concerne les SCPI à capital fixe et celles dont la variabilité du capital est suspendue.

Prix de souscription

Prix payé pour acheter une part de SCPI. Il inclut les frais de souscription.

Valeur de retrait

Montant versé à l’associé qui revend ses parts dans une SCPI à capital variable : le prix de souscription diminué de la commission de souscription.

Valeur de réalisation

Valeur des immeubles fixée par expertise, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la SCPI.

Valeur de reconstitution

Valeur de réalisation augmentée des frais qu’il faudrait engager pour reconstituer le patrimoine (droits d’enregistrement, commissions). La réglementation encadre l’écart entre le prix de souscription et cette valeur, en principe dans une fourchette de plus ou moins 10 %.

Surcote et décote

Écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Une surcote (prix supérieur) expose à un risque de baisse du prix de part ; une décote (prix inférieur) offre une marge de sécurité.

Taux de distribution (TD)

Dividende brut versé au titre d’une année, divisé par le prix de souscription au 1er janvier de cette année, selon la méthode de l’ASPIM. Il ne tient pas compte de l’évolution du prix de part.

Performance globale annuelle (PGA)

Taux de distribution de l’année augmenté de la variation du prix de part sur la même année. Elle peut être négative même si le taux de distribution est positif.

Taux de rendement interne (TRI)

Rendement annualisé qui tient compte du prix d’achat, de tous les dividendes perçus et de la valeur de retrait à la fin de la période. C’est l’indicateur le plus complet sur longue durée.

Taux d’occupation financier (TOF)

Loyers et indemnités effectivement facturés, rapportés aux loyers qui seraient facturés si tout le patrimoine était loué. Il mesure la vacance locative.

Taux d’endettement

Part du patrimoine financée par emprunt. L’ASPIM recommande un ratio rapportant les dettes et engagements à la valeur des actifs ; certaines sociétés de gestion publient la seule dette bancaire.

Délai de jouissance

Période entre la souscription des parts et la date à partir de laquelle elles donnent droit aux dividendes, souvent de 3 à 6 mois.

Frais de souscription

Commission incluse dans le prix de la part lors de l’achat, souvent de 8 à 12 % TTC, qui rémunère la recherche des immeubles et la collecte.

Commission de gestion

Frais prélevés chaque année par la société de gestion, le plus souvent en pourcentage des loyers encaissés. Le taux de distribution est calculé après ces frais.

Frais de sortie anticipée

Pénalité appliquée par certaines SCPI, notamment sans frais d’entrée, en cas de retrait des parts avant une durée minimale de détention.

Parts en attente de retrait

Parts dont les associés ont demandé le remboursement mais qui n’ont pas encore trouvé de contrepartie. Leur volume est un indicateur clé de liquidité.

Report à nouveau

Réserve constituée par les bénéfices non distribués, qui permet à la SCPI de lisser ses dividendes d’une année sur l’autre.

Label ISR

Label public d’investissement socialement responsable, attribué aux fonds qui intègrent des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans leur gestion.

Démembrement de propriété

Séparation des parts entre un nu-propriétaire, qui les achète avec une décote sans percevoir de revenus, et un usufruitier, qui perçoit les dividendes pendant une durée fixée.

Revenus fonciers

Catégorie fiscale des loyers de source française perçus via une SCPI, imposés à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux.

Bulletin trimestriel d’information

Document publié chaque trimestre par la société de gestion : prix de part, dividendes, taux d’occupation, acquisitions, parts en attente de retrait.

Document d’informations clés (DIC)

Document réglementaire de quelques pages qui présente l’objectif, les risques, les frais et les scénarios de performance d’une SCPI, à remettre avant toute souscription.

Pour aller plus loin : le guide pour débuter, le comparateur et le simulateur.