Simulateur d’investissement en SCPI
Gratuit et sans inscription. Estimez ce que pourrait produire un investissement en SCPI, au comptant ou à crédit, avec ou sans versements programmés, ou réparti entre plusieurs SCPI : revenus après impôt, effort d’épargne, valeur des parts et rendement, frais de souscription, délai de jouissance et fiscalité compris.
Simulation pédagogique, non contractuelle. Les résultats reposent sur vos hypothèses, supposées constantes, et sur une fiscalité simplifiée. Ce n’est ni une prévision, ni un conseil en investissement ; le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Si les hypothèses étaient moins favorables (taux de distribution −1 point, prix de part −1 % par an) :
Voir le détail année par année
Simulation du 2 octobre 2026. Les taux d’impôt étranger et la part du patrimoine hors de France proposés pour chaque SCPI sont des estimations établies à partir des données publiées par les sociétés de gestion et de bases publiques spécialisées ; elles peuvent comporter des erreurs. Non pris en compte : frais de sortie anticipée, fiscalité de la plus-value à la revente, IFI, taux effectif sur les revenus étrangers, évolution de votre TMI, calendrier réel de versement des dividendes. Valeur de retrait = prix de part diminué des frais de souscription.
Comment fonctionne le simulateur
Au comptant
Votre épargne achète des parts au prix de souscription, qui intègre les frais. Le jour de l’achat, la valeur de retrait de vos parts est donc inférieure à votre mise : le simulateur indique au bout de combien d’années les revenus compensent ces frais. Les dividendes démarrent après le délai de jouissance.
À crédit
Le prêt amortissable finance la souscription, déduction faite de votre apport. Chaque année, la simulation compare les dividendes aux échéances, à l’assurance et à l’impôt : la différence est votre effort d’épargne. Pour la part française des revenus, les intérêts et l’assurance sont déduits des revenus fonciers, et un éventuel déficit est reporté sur les années suivantes. En savoir plus sur la SCPI à crédit.
Versements programmés et réinvestissement
Chaque versement mensuel achète de nouvelles parts, soumises elles aussi aux frais et au délai de jouissance. Avec le réinvestissement, les dividendes nets d’impôt achètent de nouvelles parts : c’est l’effet des intérêts composés. En détention directe, les dividendes réinvestis restent imposables l’année de leur versement.
Portefeuille multi-SCPI
Chaque SCPI est simulée avec ses propres données (taux de distribution 2025, frais, délai de jouissance, part du patrimoine hors de France), puis les résultats sont additionnés. Le simulateur affiche la répartition par typologie, zone et société de gestion, et signale les concentrations.
La fiscalité retenue
Revenus de source française : tranche marginale d’imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux. Revenus de source étrangère : impôt prélevé dans le pays de l’immeuble, au taux moyen indiqué, sans imposition française supplémentaire. Quand vous partez d’une SCPI, la part des revenus étrangers est déduite de la part de son patrimoine située hors de France. C’est une simplification : voir le guide de la fiscalité des SCPI.
Le rendement annualisé (TRI)
Le taux de rendement interne tient compte de toutes les sommes versées et reçues, à leur date, et de la valeur de retrait des parts à la fin, déduction faite du capital restant dû. C’est l’indicateur le plus juste pour comparer des scénarios.
Une question sur votre simulation ?
Questions fréquentes
Combien rapportent 100 000 € investis en SCPI ?
Avec le taux de distribution moyen du marché en 2025 (4,92 %), 100 000 € investis produiraient environ 4 920 € de dividendes bruts par an, avant impôt et une fois le délai de jouissance écoulé. Le revenu net dépend de votre tranche d’imposition et de la part de revenus étrangers : le simulateur permet de l’estimer. Ces revenus ne sont pas garantis.
Pourquoi la valeur de mes parts est-elle inférieure à ma mise au départ ?
Les frais de souscription (souvent 8 à 12 %) sont inclus dans le prix d’achat des parts, alors que la valeur de retrait en est diminuée. Il faut généralement plusieurs années de revenus pour compenser ces frais : c’est pourquoi la durée de placement recommandée est d’au moins 8 à 10 ans.
Qu’est-ce que l’effort d’épargne d’une SCPI à crédit ?
C’est la somme que vous devez ajouter chaque mois aux dividendes perçus pour payer les échéances du prêt, l’assurance et l’impôt. Il est souvent plus élevé la première année, à cause du délai de jouissance.
Faut-il diversifier entre plusieurs SCPI ?
Répartir son investissement entre plusieurs SCPI, typologies, zones et sociétés de gestion limite l’impact d’une difficulté propre à une SCPI, comme une baisse du prix de part ou un blocage des retraits. Le simulateur de portefeuille aide à visualiser cette répartition.
Le simulateur remplace-t-il un conseil ?
Non. Il permet de comprendre les mécanismes et les ordres de grandeur. Un conseil personnalisé suppose l’analyse complète de votre situation patrimoniale, fiscale et de vos objectifs.